Vizi e mancanza di qualità

L’articolata disciplina delle garanzie, nell’ambito del contratto di compravendita, rappresenta tuttora un tema non poco controverso. Invero, neppure dopo una lunga elaborazione dottrinale e giurisprudenziale, sembra essere stato perfettamente raggiunto il fine, dichiaratamente perseguito dal legislatore del 1942 – come risulta dalla Relazione al codice civile (n. 670) – di dettare una disciplina dei vizi uniforme e, per così dire, “semplificata”, rispetto alle previsioni contenute nell’abrogato codice civile del 1865 e nel previgente codice di commercio: ne sono riprova, in primo luogo, le complicate questioni in tema di natura della responsabilità, di distinzione tra vizi e mancanza di qualità promesse e, ancora, l’elaborazione – da parte della giurisprudenza – della categoria sostanzialmente autonoma dell’aliud pro alio datum . Con riferimento a quest’ultima, però, va sottolineato che è già la stessa Relazione al codice del 1942 ad ammettere la configurabilità dell’aliud pro alio, qualora «la cosa rientri in un genere del tutto diverso da quello contrattato». Alla disciplina del codice civile, inoltre, si sono affiancate normative speciali, che rendono ancor più complessa una ricostruzione sistematica dell’intera materia: si allude, ovviamente, alle norme urbanistiche, contenute nel Testo Unico dell’edilizia , alle disposizioni relative alla vendita degli immobili da costruire , alla c.d. “multiproprietà” , oltre che, in una prospettiva più generale, alla vendita dei beni di consumo . Recentemente, poi, un decreto legge, successivamente convertito, ha ammesso la trascrizione dei «contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto…». Il processo di “frantumazione” della vendita, già conosciuto dal codice civile in considerazione dalle varie “tipologie” in esso disciplinate, ha dunque subìto ulteriore impulso per effetto delle normative speciali e della pratica degli affari, che ha creato modelli socialmente tipici dl trasferimento della proprietà: si rende opportuna, perciò, un’analisi delle norme di volta in volta dettate per verificare se, almeno sotto il profilo delle garanzie e dei vizi, emergano analoghe regole di comportamento e di tutela, sia per l’acquirente che per il venditore. Ebbene, a fronte della frammentazione della disciplina delle vendite, quantomeno nel sistema delle vendite immobiliari mantengono una posizione centrale il codice civile e la disciplina da questo dettata in tema di garanzie. In altre parole, le soluzioni ai problemi che sorgono in caso di vizi e difformità trovano ancora disciplina negli artt. 1490 e ss. c.c. ed in alcune altre disposizioni, dedicate alla responsabilità ed al risarcimento del danno: si allude, in particolar modo, agli artt. 1218, 1227 e 1375 c.c. Sembra corretto affermare, dunque, che, pur nella diversità degli strumenti utilizzati per le vendite immobiliari, in materia di garanzie la disciplina codicistica mantiene un suo ruolo centrale ed attuale, che è in grado di fornire all’acquirente un’adeguata tutela (invero “rafforzata” ulteriormente dalle leggi speciali) e, al contempo, di assicurare un corretto bilanciamento dei contrapposti interessi.