Sistema della mobilità, qualità urbana e valori immobiliari

Il presente contributo sintetizza un lavoro di ricerca che affronta ed approfondisce il tema relativo alla misura della variazione dei valori immobiliari per effetto delle trasformazioni urbane, con particolare attenzione alle trasformazioni che riguardano il sistema della mobilità. Da diversi anni, nell’ambito degli studi urbanistici, grande attenzione è posta agli effetti socio-economici e territoriali degli interventi di trasformazione urbana (Mollica, 2004) ed un particolare filone d’indagine ha riguardato gli effetti degli interventi di realizzazione/potenziamento di infrastrutture di trasporto pubblico. I primi studi sugli impatti socioeconomici e territoriali delle infrastrutture di trasporto pubblico (in particolare, della rete su ferro) sono stati condotti negli Stati Uniti, verso la metà degli anni ’60. Oltre agli effetti sul reddito e sulla distribuzione dello stesso, particolare attenzione è stata posta agli effetti di rilocalizzazione delle attività intorno ai nodi della rete del trasporto su ferro. La riduzione del costo generalizzato dello spostamento e l’aumento dell’accessibilità, che derivano dalla vicinanza ad una stazione, in alcuni casi hanno aumentato la domanda di spazi intorno a questi nodi da parte di cittadini, aziende, utenti dei servizi sul territorio, generando spesso una ridistribuzione delle attività. L’aumento della domanda, in linea con le leggi di mercato, ha determinato sovente un incremento di valori immobiliari nelle aree intorno a tali nodi, superiore rispetto alle altre aree cittadine. In altri termini, numerosi studi e osservazioni supportano l’idea che se l’aumento di accessibilità di un’area offre un beneficio in termini di sviluppo sociale ed economico e di miglioramento della qualità urbana, il valore di quel beneficio può essere capitalizzato nel prezzo delle proprietà immobiliari vicine (Bowes, Ihlanfeldt, 2001). “L’immobile, infatti, è un bene complesso il cui valore di mercato dipende da numerosi fattori, tra i quali occupano un posto primario la qualità dell’habitat e dei servizi presenti nelle vicinanze e l’accessibilità. L’immobilità, infatti, rende il valore degli edifici sensibile alle modifiche dell’ambiente urbano circostante (Curto, 1993; Rosato et al., 2002) e l’analisi del valore immobiliare può essere utile per valutare l’apprezzamento sociale di un intervento (Garrod et al., 1992)” (Rosato, Breil, Dallavalle, Giupponi, 2006). Per questo motivo, i valori immobiliari possono essere assunti come indicatori sintetici degli effetti di un intervento di trasformazione urbana ed, in particolare, di un intervento sul sistema della mobilità. Alla luce del breve inquadramento tracciato, il lavoro di ricerca presentato si è posto come finalità la messa a punto di un metodo per la misura della variazione dei valori immobiliari per effetto delle trasformazioni urbane, con particolare attenzione alle trasformazioni che riguardano il sistema della mobilità. Tale finalità è perseguita attraverso quattro obiettivi principali: l’approfondimento del dibattito disciplinare; la costruzione di un quadro delle esperienze più significative in ambito nazionale ed internazionale al fine di comprendere gli effetti che gli interventi sul sistema della mobilità hanno indotto sulla variazione dei valori immobiliari; la costruzione del metodo per misurare degli effetti prodotti da interventi di trasformazione del sistema della mobilità sui valori immobiliari e, infine, la verifica sperimentale del metodo su un’area campione. Nel presente contributo, in particolare, si propongono i risultati di tale lavoro costituiti dal quadro conoscitivo delle esperienze più significative degli ultimi anni in Italia e all’estero, e dal metodo messo a punto