Geografie dell’espulsione urbana: affitti brevi e disuguaglianze abitative a Napoli. Costruzione di indici spaziali per l’analisi della pressione turistica e della vulnerabilità abitativa

La ricerca indaga gli effetti della diffusione degli affitti brevi sulle trasformazioni del sistema abitativo, assumendo la nozione di publicness come lente interpretativa per riconsiderare il diritto all’abitare nei contesti urbani attraversati da processi di turistificazione. Da questa prospettiva, si sottolinea l’urgenza di definire strumenti regolativi mirati, costruiti a partire da un’analisi approfondita della pressione abitativa a scala di quartiere. La progressiva riconversione del patrimonio abitativo a uso turistico, determinata dalla diffusione degli affitti brevi, rende evidente una tensione strutturale tra due dimensioni fondamentali della casa: da un lato, il valore d’uso, inteso come diritto sociale all’abitare, spazio della quotidianità e infrastruttura della vita urbana; dall’altro, il valore di scambio, che emerge con forza nei processi di mercificazione immobiliare e turistificazione urbana. Questa tensione si radica nel quadro più ampio della finanziarizzazione dell’abitare (Aalbers, 2016; Rolnik, 2019), in cui la casa viene progressivamente trattata come un asset da valorizzare sul mercato piuttosto che come bene comune di cui garantire l’abbordabilità. Nel contesto urbano di Napoli, tale dinamica assume tratti particolarmente rilevanti: la proliferazione degli affitti brevi, in particolare nel centro storico e nelle aree comprese nel perimetro UNESCO, ha accelerato la riconversione di alloggi residenziali in unità a breve termine. Questo fenomeno si inserisce in un processo di produzione ed estrazione di rendita urbana, nel quale la crescente domanda turistica e il ruolo delle piattaforme digitali – in primis Airbnb – generano un differenziale di valore immobiliare che incentiva la conversione di abitazioni permanenti in alloggi temporanei. Come mostrano alcuni contributi (Cócola-Gant, 2016; Wachsmuth & Weisler, 2018), tale trasformazione produce effetti tangibili sull’accessibilità abitativa, incidendo sulla disponibilità di alloggi a lungo termine, sull’incremento dei canoni di locazione e sull’espulsione dei residenti dai quartieri centrali. In questa cornice, le piattaforme digitali non si limitano ad agire come semplici intermediari, ma svolgono un ruolo attivo nella trasformazione degli equilibri urbani, contribuendo alla produzione di nuove geografie dell’esclusione (Fields, 2019; Amore et al., 2020; Celata et al., 2018). L’urbanizzazione mediata dal turismo e dalle piattaforme digitali si configura così come una delle forme capillari e diffuse di produzione della disuguaglianza spaziale, agendo sulla ristrutturazione selettiva dell’offerta abitativa e sulla compressione della funzione residenziale della città. La ricerca si concentra sull’analisi di questi processi, assumendo come scala di osservazione privilegiata quella del quartiere. A partire dalla mappatura delle trasformazioni nei quartieri della città, l’indagine propone una lettura integrata del fenomeno della turistificazione attraverso le lenti della giustizia spaziale e abitativa, evidenziando come l’interazione tra pressioni di mercato e vulnerabilità socio-economiche renda necessaria una riflessione sul ruolo delle politiche pubbliche e sulla dimensione della publicness. Studi comparativi su città europee hanno evidenziato una marcata eterogeneità nelle risposte istituzionali all’espansione degli affitti brevi, oscillando tra strategie di contenimento normativo e approcci permissivi ispirati al laissez-faire (Aguilera et al., 2021; Colomb & Moreira de Souza, 2021). In molte realtà urbane, le tensioni generate dalla turistificazione hanno attivato forme di conflitto urbano, con proteste e mobilitazioni civiche – come nel caso di Barcellona, Lisbona e della rete SET – che hanno esplicitamente trattato le piattaforme digitali come vettori di displacement abitativo, sfratti e processi di espulsione sociale (Cócola-Gant & Gago, 2019; Agostini et al., 2022; Colomb & Novy, 2016). Nel contesto italiano, la questione della regolamentazione degli affitti brevi rappresenta oggi una delle sfide più pressanti per le politiche pubbliche urbane, in particolare rispetto al diritto all’abitare nei centri storici. A tal proposito, si sta consolidando un dibattito pubblico e accademico che sottolinea l’urgenza di introdurre strumenti normativi ispirati ai principi della giustizia spaziale che mirano a riequilibrare le dinamiche urbane, orientando le politiche verso il rafforzamento delle funzioni residenziali stabili. La proposta di legge promossa dalla rete Alta Tensione Abitativa (ATA, 2022), cui il Comune di Napoli ha formalmente aderito, si muove in questa direzione: essa mira a integrare nella legge 431/1998 un articolo che consenta ai Comuni di definire soglie limite – anche retroattive – per i posti letto destinati a locazioni turistiche a breve termine, calibrate sul fabbisogno abitativo locale. Inoltre, il Documento di indirizzi del Piano Urbanistico Comunale di Napoli (2024) propone criteri di compatibilità per l’uso turistico delle abitazioni, introducendo soglie specifiche in relazione alla tipologia edilizia. In questo contesto, Napoli si configura come un caso paradigmatico del Sud Europa, dove i processi di mercificazione dell’abitare si intrecciano con vulnerabilità sociali storicamente consolidate. La città è al centro di un conflitto urbano che riflette l’urgenza di definire politiche regolative capaci di contenere le esternalità negative legate alla crescita del turismo temporaneo e di promuovere, al contempo, condizioni di accesso equo alla residenza nei quartieri centrali (Esposito, 2023). La ricerca si colloca in questo quadro teorico-interpretativo, ponendosi l’obiettivo di esplorare in modo critico le implicazioni spaziali e sociali degli affitti brevi nella città di Napoli. In particolare, l’indagine si articola attorno a tre interrogativi fondamentali per la costruzione e l’analisi del problema: Qual è la distribuzione territoriale degli affitti brevi nei diversi quartieri della città? In che modo la pressione turistica transnazionale, alimentata e amplificata dalle piattaforme digitali, si sovrappone alle condizioni locali di vulnerabilità abitativa? Quali strumenti di analisi e regolazione risultano necessari per orientare politiche pubbliche capaci di contrastare le disuguaglianze urbane e promuovere un accesso più equo alla casa? L’indagine sulle trasformazioni urbane è stata condotta attraverso un approccio quantitativo basato sui Geographic Information Systems (GIS), che consentono di mappare la distribuzione spaziale degli affitti brevi e di analizzare la correlazione tra la loro diffusione e le condizioni di disagio socioeconomico (Pettit e Reed, 2018). La metodologia adottata si basa su un'analisi spaziale multidimensionale, che unisce dati provenienti da più fonti: dati ottenuti tramite scraping dalla piattaforma Inside Airbnb e indicatori socio-demografici e territoriali tratti dall’indagine ISTAT “Sicurezza e stato di degrado delle città e delle loro periferie” (2024). Gli indicatori selezionati sono stati organizzati in tre macro-categorie analitiche. Per costruire l’indice di vulnerabilità abitativa sono stati selezionati sei indicatori, suddivisi in due categorie principali. Alla dimensione della vulnerabilità sociale afferiscono: l’incidenza dei giovani NEET, l’incidenza delle famiglie in potenziale disagio economico e il tasso di alloggi impropri. Alla dimensione del disagio socio-economico sono invece riconducibili: la percentuale di popolazione over 67 che vive sola e senza casa di proprietà, la percentuale di famiglie non proprietarie dell’abitazione in cui risiedono e l’indice di affollamento delle abitazioni occupate. Parallelamente, per la costruzione dell’indice di pressione turistica degli affitti brevi (STR), sono stati considerati tre indicatori: il numero assoluto di proprietà Airbnb per quartiere, la densità di annunci per chilometro quadrato e il rapporto tra il numero di annunci e la percentuale di famiglie non proprietarie. Questi ultimi permettono di cogliere sia la concentrazione spaziale dell’offerta turistica sia il potenziale impatto sui gruppi sociali più esposti alla vulnerabilità abitativa. Sulla base di questi dati sono stati costruiti i due indici sintetici, ciascuno ottenuto attraverso la normalizzazione e l’aggregazione degli indicatori rappresentativi. Entrambi gli indici sono stati articolati in cinque classi, cui è seguita una riclassificazione dei quartieri sulla base della sovrapposizione tra pressione turistica e vulnerabilità abitativa. L’analisi consente di classificare i quartieri in categorie correlate a interventi normativi, evidenziando le “aree critiche”, ovvero quei contesti in cui coesistono elevata vulnerabilità sociale e forte pressione turistica. Tale strumento ha permesso di individuare le aree urbane più esposte alla pressione degli affitti brevi, costituendo una base conoscitiva per l’identificazione di priorità di intervento e per la definizione di politiche di regolamentazione mirate.