Disuguaglianze abitative e dimensioni di accesso alla casa: un’analisi comparata tra Napoli e Palermo

Le disuguaglianze spaziali costituiscono una questione centrale nel dibattito contemporaneo degli studi urbani, evidenziando la relazione tra la distribuzione dei valori immobiliari e fattori quali la struttura socio-demografica, la qualità del patrimonio edilizio e la distribuzione del reddito. Tuttavia, mentre molti studi si sono concentrati su dinamiche nazionali o su grandi città europee, vi è una minore attenzione alle specificità delle città del sud Italia, dove i processi di valorizzazione immobiliare si intrecciano con fenomeni di precarizzazione abitativa e pressione turistica. La finanziarizzazione del mercato immobiliare ha giocato un ruolo decisivo nella trasformazione delle città, contribuendo all'erosione dell'accessibilità abitativa per le fasce più vulnerabili della popolazione. A questo fenomeno si affiancano le politiche post-crisi e la crescente pressione abitativa della piattaforme digitali, che in molte città del Sud Europa ha portato a una conversione di immobili residenziali in alloggi turistici, con conseguenze dirette sulla disponibilità e sull’accessibilità della casa per i residenti. Questa ricerca si propone di colmare questa lacuna attraverso un’analisi comparata delle città di Napoli e Palermo, due contesti urbani caratterizzati da modelli distinti di trasformazione immobiliare e socio-spaziale e casi emblematici di trasformazioni urbane. Da questa prospettiva, diventa fondamentale inquadrare come questi processi influenzano le disuguaglianze abitative e la regolazione dell’accesso alla casa. In particolare, la ricerca si propone di rispondere alle seguenti domande: Quali sono i principali fattori che determinano le disuguaglianze abitative nelle città di Napoli e Palermo? In che modo le dinamiche di valorizzazione immobiliare stanno trasformando il mercato residenziale e i processi di accesso alla casa? Questi interrogativi emergono dalla necessità di comprendere come le città del sud Europa rispondano alla crescente precarizzazione abitativa, e quale sia il margine di azione delle istituzioni pubbliche per contrastare fenomeni di esclusione residenziale e speculazione finanziaria. La metodologia di analisi del contributo si basa su un approccio integrato che combina analisi spaziali GIS e dati quantitativi socio-economici per identificare le aree urbane più vulnerabili. Attraverso la mappatura dettagliata delle variazioni del mercato immobiliare e delle condizioni di accesso alla casa, la ricerca fornisce nuove evidenze sulle modalità con cui le disuguaglianze abitative siano connesse alla ridefinizione della struttura socio-spaziale delle città. Il metodo adottato si articola in tre fasi principali: la raccolta e normalizzazione dei dati, l’analisi spaziale attraverso tecniche GIS e interpretazione critica delle dinamiche di valorizzazione immobiliare. I dati utilizzati provengono da fonti istituzionali ufficiali, tra cui ISTAT, Agenzia delle Entrate, OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e Banca d’Italia, e consentono di analizzare: Le disuguaglianze abitative attraverso indicatori specifici, tra cui il reddito medio per zona CAP (2011 e 2022) e prezzo medio degli immobili, la densità di abitazioni vuote, la distribuzione del diritto d’uso (proprietà o affitto) e la qualità del patrimonio edilizio. La struttura della proprietà e le forme di occupazione sono analizzate attraverso l’incidenza della proprietà privata rispetto ad altre modalità abitative in affitto e la distribuzione spaziale del diritto d’uso. Le dinamiche di valorizzazione immobiliare mediante il confronto temporale dell’andamento del prezzo medio di vendita nelle aree OMI (2015-2023), evidenziando le zone in cui si sono verificati fenomeni di valorizzazione immobiliare o stagnazione del mercato e la concentrazione di immobili costruiti prima del 1945. L’analisi spaziale è stata condotta mediante l’uso di Geographic Information System (GIS) per visualizzare la spazializzazione delle dimensioni analizzate. L’ultima fase dell’analisi si concentra sull’interpretazione critica dei risultati emersi. L’integrazione tra dati quantitativi e l’analisi spaziale permette di individuare: le aree caratterizzate da maggiori difficoltà di accesso alla casa, sia in termini di prezzi che di qualità abitativa; la relazione tra processi di valorizzazione immobiliare e trasformazioni socio-economiche, con particolare attenzione ai fenomeni di valorizzazione immobiliare. Questo approccio consente di restituire un quadro dettagliato delle disuguaglianze urbane, fornendo strumenti utili per una riflessione sulle strategie più efficaci per garantire una maggiore equità nell’accesso alla casa. La ricerca è sviluppata nell’ambito del progetto PRIN Mapping the New Spatial Inequalities Within Southern European Cities (www.mapping-inequalities.eu), che si propone di analizzare e rappresentare le nuove disuguaglianze socio-spaziali emergenti nelle grandi città dell’Europa meridionale, con un focus specifico su Napoli e Palermo.