Teorie del contratto, pubblicità e apparenza nel trasferimento della proprietà immobiliare

This article examines the issues involved in the transfer of real property within civil and common law countries, by taking an eminently comparative legal approach. The emphasis placed in this study is on the principle whereby contracts (such as sales of land) transfer legal estate by consensus in the French and Italian law systems. This principle in itself requires separation of transferred real estate between the contracting parties towards third parties and, at the same time, some declarative form of publicity linked to the party requesting transfer. German law, on the other hand, offers significant analogies to English law as it does indeed to the Torrens System on matters relating to legally enforceable contracts that are based on the French cause (titulus), and to transferred real estate deriving from an autonomous modus adquirendi (German Auflassung and English deed of conveyance), the latter being characterized by abstraction and by constitutive models of publicity structured around real estate. As such, the purpose of this study is to reconstruct historical events that characterized French law on the one hand (ranging from the contractual practices used in uniform law by coutumiers, the legal scholars dealing with natural law, the drafting of the French Civil Code all the way to the subsequent mechanism of legally recorded documents by publicity) and, on the other, affected German and English law alike, on account of redressive systems being developed by the Courts of Equity (think of the conversion doctrine, for instance) and the numerous further legislative reforms on Property Law and Land Registration. The study, therefore, becomes a useful site in which to examine some of the ‘deeper’ systemic choices made in individual legal systems by virtue of traditionally established models. The use of varying mechanisms necessary to materialize transferring real estate in such systems is such as to interact with the principles behind cause (consideration) or abstraction, structure, function and effects of contracts, publicity, as much as the whole theory surrounding legal facts and real estate. However, it is not unusual for the various models of real estate transfer to equally represent cultural features behind a particular way of viewing the law, and to similarly solve the long and still controversial issue affecting the ‘form-substance’ and ‘rule-exception’ dichotomies. The need for legal systems to ensure rapidity and certainty of law and protection measures for third parties seems to have come about not just on account of diverse modes of today’s property transfer, which are as yet indistinctively capable of fulfilling their own purpose, but of the requirement for speedy knowledge of “reality” to blend well with certainty deriving from “appearance” of publicity forms. Nell’esaminare, con metodo comparativo, il problema del trasferimento della proprietà immobiliare nei principali modelli di civil law e di common law, si evidenzia come il principio del consenso traslativo, che richiede la scomposizione dell’effetto reale tra le parti e nei confronti dei terzi e, parallelamente, una forma di pubblicità dichiarativa ispirata, su base personale, all’idea di “opponibilità”, sia una connotazione del solo sistema franco-italiano. Il diritto tedesco, invece, rivela significative analogie con i diritti inglese e con lo stesso Torrens System in ordine all’efficacia obbligatoria del contratto causale (titulus), all’efficacia reale di un autonomo modus adquirendi (Auflassung, deed of conveyance) caratterizzato dal fenomeno dell’astrazione e da modelli di pubblicità costitutiva organizzati su base reale. Lo scritto, nel ricostruire le vicende storiche che, da un lato, hanno caratterizzato il diritto francese (dalle pratiche contrattuali del diritto comune, dagli autori coutumiers e gius-razionalisti alla codificazione napoleonica ed alla successiva introduzione del meccanismo della trascrizione), dall’altro, hanno riguardato il diritto tedesco e quello inglese, attraverso i correttivi posti dall’Equity (doctrine of conversion, ad es.) e dalle successive e numerose riforme legislative in materia di Law of Property e di Land Registration, diviene l’occasione per esaminare alcune scelte sistemiche “profonde” effettuate dai singoli diritti sulla base dei modelli proposti dalla tradizione. I diversi meccanismi pensati per realizzare la vicenda traslativa interagiscono con i principi di causalità o di astrazione, con la struttura, con la funzione e con gli effetti degli atti, con la pubblicità, con l’intera teoria dei fatti e delle situazioni soggettive. Tuttavia, i modelli di trasferimento della proprietà costituiscono anche l’espressione culturale di un certo modo di pensare il diritto, di risolvere l’eterno dilemma tra forma e sostanza, tra regola ed eccezione. Le esigenze di celerità, di certezza del traffico giuridico e di tutela dei terzi paiono realizzate non tanto dalle diverse modalità di trasferimento della proprietà, tutte, oggi, più o meno in grado di assolvere allo scopo, quanto dalla necessità di coniugare la rapidità di conoscere la “realtà” giuridica con la certezza derivante dall’“apparenza” delle risultanze pubblicitarie.