L’eccezione di non esatto adempimento nel contratto di locazione. Conformità a buona fede e pagamento parziale del canone.

Il contributo afferma la presenza nell’àmbito dell’art. 1460 c.c. di due autonome eccezioni – l’una di inadempimento, l’altra di non esatto adempimento – entrambe soggette, in astratto, al medesimo regime giuridico. Si evidenzia, in particolare, che il limite all’esperibilità dell’eccezione posto dalla buona fede oggettiva non vale ad escludere a priori, nel caso di mera inesattezza della contro- prestazione, l’ammissibilità dell’autotutela privata, piuttosto mira a conformarne l’esercizio in concreto. Tale conclusione si impone a valle di un’indagine sull’autonomia funzionale dei rimedi contrattuali dilatori e di quelli caducatori, la quale non permette all’interprete di trapiantare presupposti e condizioni di operatività dai secondi ai primi. Da ciò la necessità – palesata dalle piú recenti applicazioni giurisprudenziali dell’istituto in tema di rapporto locatizio – di ri- tenere ammissibile la sospensione, purché parziale e proporzionata, del pagamento del canone di locazione, adottata a fronte, non solo dell’integrale mancanza, ma anche della semplice diminuzione del godimento del bene locato.